Cessione di immobili e subentro nelle spese condominiali
Debiti pregressi per spese condominiali: la responsabilità del nuovo condomino è limitata ma non esclusa
Riccardo Malvestiti
Acquirente responsabile in solido con il cedente per i debiti pregressi, ma per un periodo limitato. Il terzo creditore del condominio non può fruire della responsabilità solidale (sent. Cass. n. 12580 del 25.06.2020).
Il caso esaminato dalla Cassazione. Con la sentenza in commento il Giudice di legittimità ha analizzato il caso di un condomino che propone opposizione ad un precetto per il pagamento di una somma riferita ad un periodo precedente all’acquisto dell’immobile. Nel merito, il caso dedotto giudizio è stato oggetto di pronunciamenti alterni: mentre il Tribunale ha accolto l’opposizione, la Corte distrettuale ha tutelato il creditore ritenendo l’articolo 63 disp. att. c.c. (ai sensi del quale l’acquirente risponde in solido dei debiti pregressi per l’anno di acquisto ed il precedente) applicabile anche ai rapporti tra condomino e terzi creditori del condominio.
I limiti all’applicazione della responsabilità in solido. Con la pronuncia in commento il Giudice di legittimità definisce una precisa limitazione all’applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., escludendo i terzi creditori del condominio dal meccanismo di responsabilità in solido. Viene infatti specificato che il debito per contributi, previsto dall’articolo 1104 cc, può riferirsi solamente ad un debito del condomino nei confronti degli altri comunisti, con conseguente esclusione dei debiti nei confronti di terzi.
Il “tempo” dell’obbligazione. Una volta premessa l’esclusione del nuovo condomino dall’obbligazione in via diretta verso il terzo creditore, la Cassazione conferma quanto stabilito dai precedenti interventi circa il tempo in cui sorge l’obbligazione. Senza apportare alcuna innovazione rispetto a quanto antecedentemente previsto, viene specificato che:
1 – per le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni, l’obbligazione sorge con il compimento effettivo dell’attività gestionale;
2 – per le spese straordinarie, l’obbligazione sorge con l’approvazione della delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi.
La responsabilità del cedente per le spese condominiali. Si osserva, infine, che alcuni profili di responsabilità per le spese condominiali restano in capo al cedente, anche per le spese condominiali maturate successivamente alla vendita dell’immobile. Ai sensi del citato articolo 63, “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Resta in ogni caso salvo il diritto alla rivalsa nei confronti del nuovo condomino.