Lastrici solari: parti comuni o proprietà individuali?
Riccardo Malvestiti
I regolamenti condominiali, il più delle volte, individuano le parti comuni del condominio tramite il semplice richiamo ai criteri di legge. La giurisprudenza della Cassazione, negli anni, ha saputo fornire un notevole supporto alle molteplici fattispecie in cui si possono concretizzare le disposizioni di cui all’articolo 1117 cc.
Legge, regolamento e atti di compravendita. Il legislatore, con l’articolo 1117 cc, ha inteso consentire ai privati la possibilità di individuale le parti comuni del condominio prevedendo l’applicazione dei criteri di legge qualora la proprietà non venga diversamente individuata da apposito titolo. Testualmente, il citato articolo stabilisce che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari […]”.
Così come confermato da numerose pronunce della Cassazione, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, se il contrario non risulta in modo chiaro ed univoco dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Si devono segnalare, in ogni caso, alcuni casi particolari.
Casi particolari. Nell’ipotesi del c.d. “condominio orizzontale” la Cassazione ha negato la natura di parte comune ad un lastrico solare che insisteva su una sola proprietà esclusiva. Nell’ipotesi di “terrazza di copertura”, invece, la Cassazione riconosce la natura di proprietà esclusiva solo in forza di un titolo idoneo (diversamente rientrano tra le parti comuni del condominio ai sensi dell’articolo 1117 cc).
Allo stesso modo risulta di particolare interesse l’ipotesi della “terrazza a livello”, da intendersi come superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, accessibile da un solo appartamento. In tal caso la Cassazione ammette la possibilità di considerare la terrazza quale accessorio del contiguo alloggio, salvo nel caso in cui dal titolo risulti il contrario. Con una pronuncia del 2013 la Suprema Corte ha confermato la possibilità di trasformare il lastrico in terrazza ad uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini / utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.Viene in ogni caso esclusa la possibilità di trasformare la copertura del tetto condominiale ad opera del condomino abitante all’ultimo piano (l’utilizzazione non è l’unica possibile in assoluto).
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